Después de algunas semanas de ausencia retomamos nuestra columna; esta vez escribiremos un poco sobre la hipoteca y los puntos claves desde el ángulo jurídico, ¿Qué debes conocer sí estas pensando en un crédito hipotecario o ya cuentas con alguno?
¿En qué consiste un crédito hipotecario?
Muchas veces he escuchado, ¡Ya que acabé de pagar la hipoteca mi casa, será mía¡, esto es un míto, para poder dar un bien en hipoteca, debe de ser tuyo.
Una hipoteca tiene como finalidad garantizar el cumplimiento de tú obligación créditicia, no puedes dejar en garantía un bien ajeno. Esto podría escucharse contradictorio, si el crédito que pedí es para comprar una casa y la voy a comenzar a pagar, ¿Entonces por qué me argumenta que la casa es mía?, cuando uno adquiere un bien por crédito hipotecario, la Institución Financiera paga esa casa, pasando a ser propiedad tuya, sin embargo al ser este bien ya propio, queda en garantía para el caso de que no se cumpla con la obligación de pago, se ejercera el crédito, sobre ese mismo bien.
La hipoteca es una garantía real, esta garantía consiste en que el bien va a garantizar el adeudo, y aunque el bien se transfiriera de propietario, el bien seguira garantizando el pago; siendo muy coloquiales, la hipoteca persigue al bien. Un bien hipotecado se puede vender, sin embargo existen reglas especiales para esto, pero aunque el bien fuera propiedad de otra persona, este bien seguira garantizando esa deuda, aunado a que no pertenezca a la persona que de origen lo hipotecó.
¿Qué bondades tiene realizar un contrato de hipoteca?
Si tú prestaste dinero o tienes pensado realizarlo, es muy bondadosa esta figura jurídica, ya que garantizas tu pago; la hipoteca no es exclusiva para las Instituciones de Crédito, como los bancos, esto también puede ser explotado por personas físicas.
La realización de un contrato de hipoteca se debe realizar ante un notario público, y este a su vez inscribira en el Instituto de la Función Registral, este acto jurídico, esto es para el caso que el bien se llegára a vender, este crédito persiga al bien, para el caso de un embargo de bienes, existencia de un juicio, se le da públicidad que ese bien esta acreditando una deuda.
Una hipoteca te da la garantía que aunque el bien cambiara de propietario, existieran diversos acreedores, tú seras un acreedor preferente sobre ese bien, esto significa que tú cobrarás prioritoriamente.
Muchas veces sustentamos un adeudo en títulos de crédito como pagarés, para garantizar un adeudo, sin embargo un pagaré no es una garantía, es una promesa de pago, que no te garantiza que tu deudor sea solvente o que posterior a adquirir la deuda se convierta o se haga pasar como insolvente. Es una historia muy común escuchar a personas decir “pero tengo un pagaré firmado” o él “me va pagar tiene bienes", sin embargo, qué te garantiza que esos bienes no los transmita para hacerse pasar por insolvente e incumplir con el pago, como ya lo precisé, el pagaré es una “ promesa de pago", no así una garantía de pago.
A diferencia de los pagarés, la hipoteca, sí es una garantía de pago, aunque esa persona que te debe, transmitiera la propiedad de ese bien, el mismo seguirá en garantía y será ejercido sobre el mismo.
¿Una vez que termine de pagar la hipoteca, qué debo de hacer?
Muchas veces concluímos nuestra obligación de pago y pensamos que eso es todo lo que tenemos que hacer; esto no es así.
Si ya terminaste de pagar, deberás pedir a tu acreedor que comparezcan ante notario público, a efecto de celebrar la liberación de hipoteca, esto es un trámite a través del cual se acreditará que tú ya cubriste la deuda y por lo tanto el bien deja de estar en garantía, por lo que el notario público deberá dar aviso al Instituto de la Función Registral, que el bien ya no esta garantizando la hipoteca y ésta sea cancelada ante dicha Institución, ya que de otra manera tu bien jurídicamente seguirá gravado (continúa garantizando) .
Para el caso de Instituciones de Crédito o INFONAVIT, una vez que haz terminado de pagar, deberás solicitar tu carta de liberación, misma que se deberá hacer llegar al notario público de tu elección, para que de fe e, inscripción de la liberación de la hipoteca ante el Instituto de la Función Registral y te emita tu documento que lo acredite.
Recuerda, una vez que haz pagado, debes de realizar ante Notario Público la liberación de la hipoteca.
Esperando que este breve texto les sea de utilidad y se conozca la importancia de una hipoteca, recuerden que esta debe realizarse ante notario público y consecuentemente inscribirse en el Instituto de la Función Registral; no menos importante recordar que una vez pagado el crédito se debe comparecer ante notario público para la liberación del bien y hacer la inscripción correspondiente.
* Maestro en derecho, abogado postulante en materia civil y empresarial, abogado externo del Gobierno Federal, docente a nivel licenciatura y posgrado.
Twitter: @AbogadoOsoriod www.osorio-diaz.com
