Mis estimados lectores ¿Quién de ustedes no sueña con tener una casa o un terreno, propio? ¿Quién recuerda el gran esfuerzo que les costó o les está costando comprar una casa? ¿Quién recuerda el tiempo que tuvo que esperar para reunir recursos para comprar o construir su casa?, yo creo que a más de uno esto nos suena familiar.
El adquirir una casa o un terreno, no es un tema menor y muchas veces es un proyecto de vida, lo que lo hace, lo suficientemente importante para ponerle la atención debida; muchas veces la emoción nos gobierna y tomamos la oportunidad de comprar terrenos o casas a un precio muy accesible o en abonos, lo que no es malo, cada uno atendemos a la circunstancia del momento; sin embargo, por muy buena oportunidad que esto pueda ser o que parecen ser la luz en el camino y la oportunidad de comenzar a adquirir bienes, no se debe dejar de lado el hacer una investigación jurídica, ya que como mi madre me dice ¡lo barato, luego sale caro!, y efectivamente muchas veces los inmuebles baratos o que parecen serlo, pueden llegar a ser un espejismo de ser ¡baratos¡ , no dudo que puedan existir, pero dejen ese trabajo en manos de un abogado, que les determine la viabilidad jurídica de adquirir ese bien.
Muchas veces nos encontramos que los bienes se encuentran hipotecados, embargados, intestados, quien te los vende no es el titular registral, no se encuentra inscritos en el Instituto de la Función Registral o, peor aún, han sido vendidos una y otra vez de manera simultánea. Pero con esto no quiero desanimarlos, por el contrario, quiero compartirles algunas de las recomendaciones para cuando estén cerca de la oportunidad que tanto esperaron, puedan tomar una decisión más informada.
Los bienes pueden ser de propiedad privada o agraria (lo que popularmente denominamos ejidos); si hablamos de bienes de propiedad privada estos se inscriben en el Instituto de la Función Registral (Registro Público de la Propiedad), al igual si son ejidos estos se inscriben en el Registro Agrario Nacional. Estos registros son de carácter público, que cuentan como finalidad que cualquier persona que quiera saber a quien le pertenece y su situación jurídica.
Si queremos comprar un bien inmueble lo primero que debemos de consultar es el Instituto de la Función Registral, ahí conoceremos quién es el propietario del bien registralmente, ahí podremos constatar, si la misma persona que nos vende, es el titular registral, de no ser así es necesario cuestionar al ofertante de cómo es que adquirío el bien y como del titular registral llego el bien hasta él, ya que de no coincidir el titular registral con el vendedor la compraventa no podrá celebrarse ante un notario público. El riesgo se acrecenta si el vendedor no es la misma persona que el títular registral, es necesario que un abogado haga el estudio de la viábilidad de esa compra y no se trate de un fraude o que su regularización se vea reflejada en un largo y costoso juicio.
Al revisar los antecedentes registrales de un bien se obtiene información de mucho valor, por ejemplo si el bien no se encuentra embargado, sujeto a alguna garantía, un aviso preventivo de venta o de sujeción a juicio sucesorio. Para una mayor certeza se puede solicitar un certificado de libertad o de existencia de gravamenes, mismo que lo pueden solicitar ustedes de manera directa aunque no sean aún los propietarios, no requieres ser el propietario para poder a hacer una investigación de este tipo.
Al comprar un bien inmueble, debe ser una prioridad el adquirirlo jurídicamente de una manera correcta y de manera inmediata hacer la inscripción del bien a su favor en el Instituto de la Función Registral y aparezca como el nuevo propietario.
Pueden existir bienes que no se encuentren inscritos en el Instituto de la Función Registral, que no sean propiedad agraria o bienes del Estado y que son necesarios regularizar a través de una inmatriculación judícial o administrativa, estos inmuebles requieren un tratamiento diverso, por eso es importante la intervención de un experto en derecho.
Si se trata de tierras ejidales de igual manera puedes realizar la consulta en el Registro Agrario Nacional; este tipo de bienes no pueden venderse fracciones, el ejido no se debe fraccionar, así que sí se trata de ejidos debes de comprar toda la parcela no sólo una fracción, ya que de otra manera estarás en graves problemas para obtener un título a tú favor.
Siendo algunos de mis puntos de recomendación:
- Que el titular registral sea la misma persona que te lo venderá.
- Que el inmueble no tenga gravamen, como puede ser una hipoteca, embargo o se haya constituido como garantía de algún crédito.
- Que no cuente con anotaciones preventivas, como puede ser que este sujeto a juicio, se haya comenzado un proceso de venta, este sujeto a sucesión.
- Que el propietario haya muerto y los posibles herederos aún no cuenten con una adjudicación de bienes.
- Si vas a comprar una fracción, constatar que exista una subdivisión jurídica o administrativa.
Los punto enumerados, son algunos puntos básicos que debemos conocer y cuestionar a nuestro ofertante; aclaro, estos no son los únicos y tampoco estoy diciendo que si el bien esta en alguno de esos supuetos sea totalmente descartable, pero si vas a necesitar un diagnóstico más a fondo y para conocer las implicaciones que puedes tener en tiempo, dinero y riesgo, al adquirirlo en esas circunstancias, para que así tomes una decisión informada o llegues a un punto de negociación con tu posible vendedor.
Adquiere bienestar y satisfacción, el adquirir un bien inmueble puede ser una inversión para toda la vida, incluso para tus generaciones, un inmueble sin regularizar se encuentra en un riesgo constante al igual que tu inversión.
Este es un tema muy extenso; sin embargo, con esto cerramos la columna de esta semana, si quedaran dudas o comentarios sobre el tema pongo a sus ordenes mi correo electrónico, así como mis redes sociales.
“Bien que no se conoce, no es tal bien, y el poseer lo que no se aprecia es como si no se poseyese.” Autor: John Milton.
Maestro en derecho, abogado postulante en materia civil y empresarial, abogado externo del Gobierno Federal, docente a nivel licenciatura y posgrado.
Twitter: @AbogadoOsoriod
* Abogado Litigante en materia civil y de empresa.
Docente de licenciatura y posgrado.
